摘要：记者 | 黄昱编辑 | 彭飞在万科“破釜沉舟、背水一战”的这一年，董事会主席郁亮不错过任何一场直面媒体和机构的重要会议，包括多年未参加的中期业绩交流会。在8月31日上午召开的万科2022年中期业绩交流会上，郁亮终于不用再对外界道歉和检讨了。...
记者 | 黄昱
编辑 | 彭飞
在万科“破釜沉舟、背水一战”的这一年，董事会主席郁亮不错过任何一场直面媒体和机构的重要会议，包括多年未参加的中期业绩交流会。
在8月31日上午召开的万科2022年中期业绩交流会上，郁亮终于不用再对外界道歉和检讨了。财报数据显示，今年上半年万科利润止跌企稳，实现归属于上市公司股东的净利润 122.2 亿元，同比增长10.6%。
因去年出现净利润下滑，万科今年定下了 “止跌企稳，稳中提升”的工作目标。郁亮表示，从上半年的结果来看，工作目标完成的“马马虎虎”，关键是能否继续保持这一状态，这取决于万科的能力有没有建立起来，“肌肉有没有长起来”。
可以看到，在开发业务上，万科今年上半年采取了更严格的投资标准和项目管理举措。而经营服务业务也在持续提升经营效率和竞争力。
有现金流的利润增长
2021年，万科经历了上市以来第三次净利润下滑，上半年归母净利润同比下降 11.7%至110.5 亿元，全年同比下降45.7%至225.2亿元。前两次净利润下滑的时间分别为1995年、2008年。
面对利润的下滑，万科管理层过去一年来多次对外做出反思和检讨，并将原因归结于投资管理方式存在问题以及多元化业务投入大。
今年以来，万科希望通过采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，以扭转局面。
但从毛利率来看，万科上半年依然是小幅下跌态势。数据显示，今年上半年万科税前毛利率约为20.5%，同比减少2.5个百分点，其中房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加前）为 20.85%，同比减少2.2 个百分点。
万科总裁祝九胜表示，在市场低迷的情况下，毛利率肯定是承受相当压力的，对于万科来说，此刻首要选择是确保经营安全，把稳发展放在首位。“从长期来看，房地产行业毛利率最终会回到社会平均水平，没有哪个行业必然比哪个行业要好。”
在毛利率持续承压的背景下，万科营收增速的大幅提升促使了净利润回正。数据显示，上半年万科实现营业收入 2069.2 亿元，同比增长 23.8%，而去年同期的增速为14.2%。
郁亮指出，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，但万科应对工作做的比较早、比较扎实，销售回款率一直维持在较高水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。
因此，万科经营性现金流仍然为正。财报数据显示，今年上半年，万科的经营性净现金流约为83亿元，同比增长22%。
不难发现，在房地产行业整体下行的背景下，经营性现金流已经超越净利润成为各方更重视的指标。
这一数据反映了一家公司经营收支现金的管理能力，衡量该公司收入利润中有多少真正实现现金回笼，最好的状况是收到的经营性净现金高于净利润。只要这个数字是正数，就代表公司能够依靠自己活下去。
郁亮坦言:“当前情况下，我们也有非常大压力，还有非常多指标表现的不尽如人意。对于我们而言，遇到问题要解决问题，只有不断去修复短板，不躺平，保持跑下去的状态，我相信一定能够跑出健康、跑出未来。所以对于达成今年全年的工作目标是有信心的。”
严控投资
今年以来，郁亮多次强调毛利率下滑的重要原因是投资管理存在问题。尽管早在2020年万科就提出在“管理红利时代”必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量，但在行为上未能坚决摆脱高增长惯性，仍有部分城市的投资追高冒进。
因此，3月底的业绩会上，郁亮就表示，要改变过往分散拿地的模式，投资额度不再分大饼，通过集中管控，将资金更加集中地投向市场稳定、完全边际高，团队操盘能力强的地区。
万科董秘朱旭指出，今年上半年，万科严格了投资标准，确保投资质量，精挑细选，选择片区市场稳定，经营收益优质的项目。
从实际拿地情况来看，今年上半年，万科获取新项目19个，总规划计容建筑面积 307.8万平方米，权益计容规划建筑面积 213.1 万平方米。项目总地价 386.8 亿元，权益地价总额约 248.3 亿元。投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%。
相比去年同期，万科大幅降低了拿地力度。去年上半年，万科权益拿地金额达886.5亿元。
对于今年的投资拿地策略，万科首席运营官刘肖对界面新闻表示，万科投资策略长期以来是比较稳定的，坚持量入为出、合理仓位。但今年上半年万科更重视经营的安全性，在规模上比较克制，所以最终在量入为出、合理仓位基础上，还强调要获取“特别好的项目”，每个项目都要上投委会讨论。
所谓“特别好的项目”，首先要满足片区市场比较好。在刘肖看来，有些热点城市并不是每一个片区都好，万科要选择片区好的市场。只有好的片区才能带来经营的安全，带来非常充足的客户积累。
其次，要看万科有没有好的经营团队为客户好产品好服务。据悉，万科今年新增项目中，用成熟产品的比例会有所增加；第三，是要符合财务指标，包括效率、净利润和IR都要求比较出色。
刘肖透露，前7月万科一共获取了21个项目，总拿地金额452亿元，权益拿地金额大概为295亿元。“我们认为这些项目无一例外都符合上述投资标准。”
与此同时，刘肖表示，万科今年在杭州获取的一个项目在一年内就可以实现现金流回正，这完全达到了当时上投委会的预期。
在6月底的股东大会上，万科总裁祝九胜也提到，万科今年前5个月投资13块地中9块地今年就能够面市，6块地的现金流今年就能够回正。
中信证券分析师认为，更严格的投资标准有助于万科改善短期现金流和2-3年以后的利润表。
抓住未来
对于万科这样的好学生来说，未来的目标不仅仅是“活下来”。祝九胜在6月股东大会上曾表示，在未来两三年，万科不仅要业绩止跌回稳、开发业务维持第一阵营，还要率先从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重。
早在去年6月，万科就宣布将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。郁亮年初表示，为探索新赛道所交的学费大头基本已经付完，今年万科非开发业务整体将对集团报表形成正向贡献。
与此同时，在经过十年的探索后，万科今年将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确定为开展经营服务业务的主要方向。
今年上半年万科经营服务业务收入保持不错的增速。财报显示，上半年万物云实现营业收入 143.5 亿元，同比增长 38.2%；物流业务（含非并表项目）实现营业收入 18.6 亿元，同比增长 39.1%；租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 14.8 亿元，同比增长 12.3%；商业业务(含非并表项目)营业收入 40.1 亿元，同比增长 10.4%。
祝九胜称：“好学生喜欢难题目，必须去做难而正确的事情。作为管理层我们特别有感触，今年上半年挑战更多压力更大。”
今年初，祝九胜开始直管万科长租公寓业务。祝九胜在此次业绩会以长租公寓业务为例，具体谈了谈对经营服务业务的感受。
他表示，做生意就是抓产品找客户，以前依赖第三方来帮我们找客户，年初开始就彻底转变，争取不依赖第三方，强调人人都有销售精神，人人都服务客户。
“我们还亲自去访谈客户，聆听客户。其实就是要思考三个问题，解决了什么需求痛点，怎么保证租客利益，如何让租住服务更满意。现在大家出差，就去找长租公寓里一间临时空出来的房住下来，做租赁服务的体验官。”
通过这些琐碎的难而正确的事，万科长租公寓业务今年上半年的获客成本明显下降，因为76%客户都是万科自己找的，营销费用率也从1.4%下降至1%。
今年上半年，泊寓在深圳、广州、厦门、佛山等 7 个城市新获取 10 个项目，房间数 9674 间。截至上半年底，泊寓共运营管理房屋 20.99 万间，累计开业 16.95 万间，布局 33 个城市，仍是全国最大的集中式长租公寓提供商。
万科管理层曾多次表示，经营服务业务的贡献不在于在营收和利润上占比很大，而是体现在企业价值以及中长期的估值上。如今万物云上市在即，长租公寓、物流、商业也被视作能为万科在资本市场上创造价值的“种子选手”。
郁亮终于不用道歉了，但纵观整个房地产行业，寒意仍在蔓延，市场尚未触底。购房者信心能否恢复，下半年市场能否回暖，漫长的考验仍在等待着万科。
