摘要：在楼市，说起刚需房，大家都有种固有印象：“刚需房，不就是能够满足普通人自住基本需求，一套可以遮风挡雨的入门级房子嘛？”这类房的价格偏低，按照绵阳现在的新房价格，50-80万的水平，大概就是刚需房所属的范围。可这类房源，要么偏离市区，要么面积...
在楼市，说起刚需房，大家都有种固有印象：“刚需房，不就是能够满足普通人自住基本需求，一套可以遮风挡雨的入门级房子嘛？”
这类房的价格偏低，按照绵阳现在的新房价格，50-80万的水平，大概就是刚需房所属的范围。
可这类房源，要么偏离市区，要么面积太小，要么小区环境不佳……总难让人满意。
难道“刚需”就理应“低人一头”，买不到大房子、好房子么？
诚然，刚需家庭大多处于草创阶段，购房多有过渡的打算。资金不足，又有急切强烈的需求，便唯有选择割舍和妥协了。
其实不少“刚改”的群体面临的境遇也挺类似，老房子不舍得或因各种情况没法卖，又不愿意拿过多的钱或暂时拿不出更多的钱，买二套改善房的时候，很容易出现“高不成低不就”的情况。
难道我们就必须割舍？
放弃地段，去买四五千一平、离城很远、配套不齐的真二环？
放弃面积，去买五六十平、颇为拥挤的小户型？
放弃环境，去买连个小花园都没有的钢筋水泥？
……
有人说，根本就没有十全十美的产品，资金较为充沛的前提下买房都得有割舍，何况“刚需”？
这话一点儿不假，但我们不妨换一种思路——既然必须有割舍，那我们是否可以将割舍的点细化，主动去割舍其它“不需要的”点，从而换来地段、面积、环境都不错的产品呢？
今天，我们就一起讨论下这个话题。
“换位割舍”先例
“谢傅老来思别墅，杜郎闲去忆鏖兵。”
“小径穿幽处，乐意天然足。”
人们对于墅级生活的向往，由来已久。
一纸限墅令，让别墅彻底坐稳楼市单价天花板级的地位。哪怕是在绵阳，一套别墅的总价也动辄数百万，位于主城区好地段的别墅，普通人更是可望而不可即。
城镇化进程持续推进，城市土地愈加稀缺，别墅价格走高，但人们对美好生活的追求却并没有因此而改变。
于是，“40年商墅”在各地异军突起。
（图源网络）
“商墅”是什么概念？
单纯从字面释义，商墅融合了商业和别墅两类产品的特色——是商业的别墅化，别墅的商业化。能够实现多种组合使用功能的空间拓展，最大化利用场地与周边自然环境，创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境商务办公形态，将生活、办公等融于一体，满足多元化需求。
外形酷似别墅而非别墅，“商墅”具有多功能性，产品稀缺，容积率超低，一般为3-5层，多地处主城区。
这个概念被大众知晓可以追溯到十年前，知名房企万科推出了低密特色的万科VMO写字楼，12栋三层小型联排办公群落格外吸人眼球。
（图源网络）
北京三里屯、广州上下九、上海南京路、中粮祥云小镇、光耀荷兰小城推出即热销……
（图源网络）
近一点的，2018年成都金沙城西府颐苑推出了联排、叠拼“商墅”产品，以低于常规别墅的价格，以优质的地段和环境，也取得了开盘即售罄的好成绩。
这些产品缘何如此抢手？
无非就是我们所说的“换位割舍”，割舍掉了50或70年产权，割舍掉落户权限，割舍掉常规性质，换来了更低的门槛，更好的地段，更开阔的空间，更优质的环境。
那么，这样的“置换”是否值得呢？
回答这个问题，新的问题便会随之诞生：这类产品到底怎样？又适合哪些客群购买？
2021年，成都一大批这样的产品接连上线，如万达1号、奥园麓语one、建发麓岭汇、中海观园、龙湖保利新项目……
就拿绵阳来说，类似的产品先有东湖融城，现有正在热销中的绵阳毅德城FG区的全新“叠跃”产品。
因为每个项目间各项指标亦有所不同，我们就以绵阳毅德城FG区“叠跃”产品为例，来看看它究竟如何？
谁说上班只能在办公大楼？
毅德城FG区，位于涪城石塘片区绵阳毅德城毅德街附6号，东距一环路直线距离仅几百米，西至石桥铺约2.2公里，北过安昌江到火车站万达约2公里，南临毅德商贸城，距绵阳机场也仅约4.4公里。
这样的核心地段，依山望水，居高临下，尽享一城之繁华，但已经很久没有也很难再有低容产品面世了。
毅德FG区项目，总占地约88亩，容积率低至1.0，绿化面积高达60%，层高4-5层，梯户比为1:2，产品总量仅434套。
在寸土寸金的一环区域，这样低容低层的产品，不敢说旷古未有，也绝对是百里挑一！限墅令下，可能再也不可遇更不可求了，或将成为区域绝版！
更令人心动的是，项目面积段为约101-175m²，以叠跃类型产品为主，平层产品只有少量，并伴有约40-60m²的超大赠送，一跃二送前后拓展空间，三跃四、四跃五送楼顶幻变空间，让赠送后的面积达到了惊人的150-220m²！
在电梯的使用方面，项目更是优势十足。434套，却有105部电梯，刨去一楼不算的话，平均约2.5套便拥有一部！出门或归来，电梯里基本遇不到人，如同专属定制，私密值拉满！
而它最大的吸引点还在于——超低的门槛！
比如起步的101m²产品，赠送面积竟高达57m²，总价却仅需60余万！
主城区核心地段，158m²的超大面积，超低容的低层叠跃，60%绿化面积打造内部生态环境，真实版的“又大又好”！
毫无疑问，这才是真正的“以刚需的价格，撬动了改善的品质”。
60余万，就可以一步到位，完成多少人心中向往的墅级生活梦想……这，可能是个别“刚需”离改善最近的一次，如何不令人动容？
但这样优异的产品，怎能如此便宜？
还是因为“换位割舍”！
绵阳毅德城FG区自身有优势，同样也有不足——商业性质40年产权、无法落户、首付比例较高、生活成本、周边几百米不够繁华……
看似问题颇多，但只要认真剖析，你就会发现——
40年产权的商业性质，其实跟70年产权一样，到期后同样能选择续约，且手续费才每平十几块到几十块钱不等，广州早已有先例；
为落户而来的，可以直接略过；
首付比例虽高达50%，但101m²户型的首付却仅需30余万，贷款也更比普通产品的要少得多，月供更低，长远来看，利息至少能少还几十万；
在交易方面，商业性质产品交易分两种情况，若交易价贴近购入价，三种大税种可几乎为0，最后产生的税费就极低；若交易价高于购入价，满贯征税的税率为12.6%左右，比住宅高出10%左右，在购买价低成交价高的基础上，同样可以接受。更何况，十年之后，或许你还舍不得卖呢？
生活成本的话，其实项目并不算高，电费0.64元/度、水费3.75元/吨、气费2.8元/方、物业费：2.7元/㎡。而且买过的人也已算过，因为这里登记面积小赠送面积大，所以每月只会比普通住宅高90元左右，一年也才1千出头。在油价日趋走高的当下，这里交通便利、停车方便，无形间就能节省下一大笔生活开支，综合算算，多出和减少的，近乎可以相抵；
而项目周边不够繁华，也仅仅是周边几百米的范围而已，项目到人气鼎盛的涪城万达五分钟内即达，到石桥铺商圈走去年新通车的毅兴街也在五分钟内，洞天公园近在咫尺，与正在新建的高新区火炬公园相距仅不到1公里，茶余饭后，散步即达；
而且，这“不够繁华”也只是暂时的，毅德商贸城、天泰食品城发展越来越好也越来越热闹，从该地段本身和绵阳城市发展方向来看，这里的暂时的不够繁华反而是一种难得的静谧……
再次灵魂拷问，这样的产品值得购买吗？
最理性的回答应该是：“适合的千值万值，勉强的速速远离！”
距该项目约1公里的低容项目远大美域1期，二手房6月挂牌均价达到了15660元/m²，比本项目高出太多太多。
从地块、面积、环境、打造等方面考虑，从最客观的性价比去出发，如此超具性价比的产品，当然值得适宜群体第一时间购买了！
那么，哪些是适宜群体？哪些是不适宜群体？
从项目目前的销售情况其实就能窥出不少端倪——
适宜群体：个体户、二套以上养老家庭、创业青年、商户等
个体经营者多以整个家庭经营工商活动，极其需要一个多元化的场所，来满足不同生活场景所带来的需求；
二套养老家庭多是在城区有一套房的，不需要落户，更追求舒服度与性价比；
创业青年则是在工作的拼搏上升期，时常奔波于工作、生活两地，与其租一间市中心的写字楼，倒不如直接将工作生活融为一体；
毅德庞大的商户群体则自不用多言，临街部分的产品早已被踏破了门槛。
在这里，你可以站在13-28m²超大露台上，与客户、朋友、家人谈天说地，诗意江湖；
在这里，你可以在偌大的鸟语花香之地下棋喝茶，感受静谧之美；
在这里，你可以在楼下直播，在楼上休憩与感悟生活；
在这里，你可以沉浸式办公，让工作生活充满气质与格调；
这里功能丰富，空间创意性足，满足多群体的多元化需求。
不适宜群体：为小孩读书明确落户家庭、预算低的真刚需家庭、短期投资主义者等。
不适宜购买的人群很好理解，这里就不多赘述了。其实，只要弄明白自身的需求，买与不买，答案则呼之欲出。
投之以木桃，报之以琼瑶。
你“换位割舍”，给予它足够的认可与尊重，它便会带给你意想不到的惊喜，或许是一环外的二层小楼，或许是城中幽处崭新的生活。
谁说上班只能在办公大厦？谁说生活只能在普通宅楼？
生活，可以一成不变，也可以无限可能！
写在最后
其实，有这般需求的群体数量并不算少，他们只是“潜藏”了起来，或许此时此刻，就有人正在寻找这种产品且求而不得。如果你还不知道，那就太遗憾了。
因为，纵观绵阳楼市，踏遍主城区，太难找出第二个拥有这种性价比的产品！
为了让那些个别需求的群体多知晓一类产品，多一种选择，也知道并了解这类产品，并以更低的价格，买到更好的产品——这，就是今天这篇文章的初衷。
据悉，项目预计今年底就能交房，这对于迫切入驻的需求群体，又是一大福音。
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