摘要：黄岛主混迹江湖时曾有幸熟悉房地产各个环节，没从跑龙套开始做到直接操盘的人，不一定明白地产这里面的不为人知的道道。今天讲讲万科，万科是家好公司，无论从估值和业绩什么来看都没有啥问题，产品品质也是杠杆的，简直就是大白马，怎么看都是只好股票，但是...
黄岛主混迹江湖时曾有幸熟悉房地产各个环节，没从跑龙套开始做到直接操盘的人，不一定明白地产这里面的不为人知的道道。今天讲讲万科，万科是家好公司，无论从估值和业绩什么来看都没有啥问题，产品品质也是杠杆的，简直就是大白马，怎么看都是只好股票，但是这两年价值投资者反复被它打脸。我说两点重要原因：
一、如果你深入过十八线小城市调研过，你就知道为啥子万科股价被压制得死死的，不要忘了除了一二线城市，中国约百分之九十的都是普通三线以上的城市，这些城市的房子就不是房子吗？这些地方的开发商到底赚钱不呢？
这几年银根收紧，很多人以为小开发商的日子不好过，死得差不多了。这种想法大错特错，小开发商很多日子过得还相当滋润，部分跑路了的又会换个马甲重新上阵，野火烧不尽，春风吹又生。
为啥会这样呢？没有在十八线城市待过的不知道，这些地方都有很严重的地区保护主义，开发商与各种关系盘根交错，有些房子卖得比二线城市还贵，关键并不是网上说的房子卖不掉，因为具有垄断优势以及地区保护，三四五线城市人更缺乏其它投资渠道，加之落叶归根的思想造成很多房子还一抢而空。
当然有些城市也出现饱和，房子卖不掉开发商跑路，但是你要知道这些小开发商以前可能就是一个包工头出生，小城市修房没得啥子好大的技术含量，行情好几个人合伙找几个挖土机就开始干，行情不好大家关门打麻将，船小好调头，没有什么上市公司那么复杂的程序，实在不行了内部找些利益关系人来接盘或者直接烂尾慢慢修。
很多人不理为啥子万科根本替代不了这些小开发商，就像贝壳为啥子从来不到三线以上的城市发展呢?不是这些地方中介不赚钱，相反这些地方的小中介很多赚的盆满钵满，大多是夫妻店，一张桌子摆个电脑花几千块钱就可以运作起来，没有人工没有营销费用，就做亲戚朋友熟人的生意都能活得很滋润，行情好就多开几家，行情不好就关门斗地主去了，简直就是游击战，贝壳这样严格复杂流程的公司在十八线城市根本干不过这些土地主。
同理当地小开发商最熟悉本土情况，强龙不压地头蛇，各个环节费用都比万科这样的正规开发商要少，灵活多变。所以百分之九十城市现在虽然不断的在洗牌，但是短时间没有万科的份。
二、那么万科重点布局的一二线城市呢？说白了中国的核心资产都在一二线城，但是这些城市的房地产一般都对房住不炒政策执行比较好，限制比较严格，特别是政府限价政策执行得比较好，万科就是一个打工的，只能赚合理利润，拿地价和销售价都给你算好了，溢价空间几乎没有，股市是赌预期增长的，大大的限制资本的想象空间。
而且房住不炒的政策估价会延续很多年，十年二十年都有可能。现在问题来了，在三四五线小城市万科替代不了当地小开发商，只能兼并一二线城市的中小型开发商，不断与几个其它头部公司分食机会，本来预期是万科可以迅速地吃到其他中小型开发商的市场，可是很多开发商前几年赚的盆满钵满还有余粮，估计现在还不至于突然集中暴雷，现在因为国家调控政策不可能来得太猛，三道红线的过渡政策优胜劣汰有个过程，万科需要耐心等待机会，这个时间段就是股价跌跌不休的时候，股民非常之痛苦。
但是总有一些支撑不下来的开发商不得不把市场让出来，一二线城市中小型开发商比不了三四线的小开商的灵活，运营成本和品牌同万科比又没有优势，利润达不到有些就会撂挑子，这个什么时候集中到来，万科股民才会看到光明，股价才会起到集中的利好释放，股价是有预期的，一般股价会提前反应。
长期来看中国一二线城市未来只会剩下少部分优质公司，三线以上的城市就不断的洗牌，直至进入存量房时代，可能多年后万科会依靠品牌优势从侧面进入四五...线城市，比如物业或其他衍生方式进入等等，洪水退去之时就是万科股民翻生之时。
